据了解，目前的商业街，除一些是由政府规划的外，更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。但近年来，北京的一些老商业街由于改造不利，由盛到衰的情况不在少数。３０多万平方米规模的北京大都市，原本车水马龙，现在多数单体建筑却仍然空空荡荡；而投资十几亿改造的王府井商业街营业面积从９万平方米增加到３０多万平方米，平均日客流量增加数也未达到预期。“王府井现在已成了外地游客的旅游观光街，商家的销售额却没有多大的提升。”在商业圈摸爬滚打了２０多年的李奎明对记者说。

    据悉，由于业态雷同，目标定位、商品品牌等差异不明显，西单商业街上云集的百货商场大多成为价格战的牺牲品。记者５月６日在这里看到，借持续十天的“满１００送１００”，君太百货抢走了中友百货的人气，而没有打折促销的时代广场则根本显现不出黄金周的景象。

    业内人士认为，对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性，这其实也是老商业街的核心竞争力。据业内专家介绍，目前许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动＋房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但在这方面，很多没有商业地产经验的地产商不是采取推倒重来，在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，就是像平安大道一样，将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的仿古商业街，成为文化和商业的垃圾。